Dernière mise à jour le 25/07/2022 par Fréderic Matty

Taux d’endettement : définition et calcul !

Le taux d’endettement est un critère important à prendre en compte lorsque l’on envisage de contracter un crédit immobilier auprès d’une banque. Qu’il s’agisse d’un crédit immobilier, d’un crédit à la consommation ou même d’un prêt étudiant, il est important de calculer son taux d’endettement avant de se lancer. Découvrez dans cet article la définition du taux d’endettement, comment le calculer et quel est le maximum autorisé.

Comment calculer son taux d’endettement ?

A la base, le calcul du taux d’endettement maximal est une simple formule mathématique. Il s’agit du ratio entre les revenus de l’emprunteur et du co-emprunteur, et les dépenses liées à l’emprunt immobilier, quelle que soit la mensualité (et donc la durée, le montant du prêt, etc etc). Le taux d’endettement se calcule de manière mensuelle et s’exprime en pourcentage.

Pour calculer son taux d’endettement maximal, il va être nécessaire :

– De recenser et d’additionner toutes ses charges fixes (crédits en cours, loyer, pensions alimentaires ou diverses éventuellement versées… )

– De lister et d’additionner tous ses revenus mensuels (salaires, aides, pensions reçues, loyers reçus ou à recevoir si projet locatif… )

– Enfin de diviser le montant total de ses charges par le montant total de ses revenus, et de multiplier le montant obtenu par 100

Afin de vous simplifier au maximum la notion de taux d’endettement, voici les éléments qui sont le plus souvent pris en compte par les banques, et les éléments qui seront exclus de l’analyse de votre dossier.

– Les salaires nets après impôts

– Les primes contractuelles

– Le 13e mois.

– Les revenus professionnels non-salariés (bénéfice des professions libérales, agriculteurs, commerçants et artisans), en fonction de l’ancienneté et de la banque partenaire

– Les commissions (pour les agents commerciaux par exemple) selon l’ancienneté dans la fonction.

– Les pensions alimentaires reçues (sur décision judiciaire et avec justificatifs)

– Les autres pensions (retraite, handicap…, sur présentation des justificatifs adéquats)

Certaines banques pourront, le cas échéant et selon leur règles internes, prendre des éléments supplémentaires en compte pour le calcul du taux d’endettement, tels que :

– les allocations familiales (dans certains pays frontaliers, les règles d’octroi sont différentes)

– les revenus fonciers (pondération ou non, prise en compte ?)

A l’inverse, quasiment toutes les banques élimineront des éléments du calcul du taux d’endettement, notamment :

– les indemnités spéciales (panier repas, indemnités déplacements, maladie professionnelle, etc etc)

– les primes exceptionnelles, n’ayant pas de caractère contractuel.

Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

Maintenant que la notion de taux d’endettement est parfaitement maîtrisée, comment calculer son taux d’endettement pour la banque, en fonction de votre dossier, de la mensualité de prêt et de la durée d’emprunt souhaitée.

Comme nous venons de le voir, la formule de calcul des banques sera une formule relativement simple :

Taux d’endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus)

Prenons un exemple chiffré :

Le montant de la mensualité d’un emprunteur est de 800 €, tandis que son salaire net mensuel est de 3 500 €.

Le calcul du taux d’endettement est le suivant : 800 x 100 / 3 500 = 22,8 %.

Le taux d’endettement de cet emprunteur est de 22,8 %. Il est donc tout à fait conseillé de monter un dossier pour lui !

Quel est le taux d’endettement maximum ?

Le taux d’endettement correspond au montant maximum que vos mensualités de remboursement doivent représenter eu égard à vos revenus.

Il doit être égal à peu plus du tiers de vos revenus, soit 35 % maximum (selon le HCSF), et permet aux banques de définir votre capacité à emprunter, en fonction de la durée de votre prêt immobilier.

Trouver la bonne marge de manoeuvre entre le montant de votre emprunt, la durée du crédit et le prix de votre future maison familiale est donc un exercice à ne pas prendre à la légère, et les banques y veilleront. Pour vous donner une première idée des mensualités liées à une demande de prêt, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur de crédit immobilier.

A la base, il faut donc considérer que les banques s’arrêteront à un taux d’endettement de 35%, suivant les règles édictées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Toutefois, malgré le HCSF, il n’est pas rare que des remboursements de prêt vous fassent dépasser les 35% d’endettement, qui est une limite théorique.

En effet, prenons l’exemple d’une famille ayant 3000 euros de revenus. L’endettement maximum à hauteur de 33/35% permettra une échéance (sous réserve de la présence d’autres emprunts) de prêt immobilier à hauteur de 1000 euros.

Le reste à vivre serait donc de 2000 euros, ce qui pour un couple sans enfant est suffisant, mais en fonction des banques, rajoutez des enfants et ce montant peut ne plus suffire pour être validé par les établissements bancaires (ou l’analyse de risque sera fonction du dossier complet et de l’accord d’une garantie extérieure).

Le second exemple est celui d’une famille plus aisée, cumulant 6000 euros de revenus mensuels. L’échéance maximale autorisée de 2000 euros laisserait en théorie un reste à vivre de 4000 euros, ce qui est bien plus facile à présenter auprès d’un partenaire bancaire.

Imaginons maintenant le cas de cette même famille, souhaitant un crédit immobilier mais dont le remboursement des prêts amènerait un taux d’endettement supérieur au 35%. Dans ce cas, ce ne serait plus cette mesure qui serait prise en compte par la banque, mais le reste à vivre. Ce reste à vivre est en fonction du nombre de personnes dans le ménage (plus il y a d’enfants, plus le reste à vivre devra être important).

Quel est le taux d’endettement optimal avec ou sans assurance ?

Sans considérer l’apport personnel injecté dans le projet immobilier, dans la majorité des cas votre banque va vous conseiller de tirer au maximum votre taux d’endettement pour réaliser votre projet immobilier. Dans certains cas, c’est une erreur car vous pouvez être amené à faire face à plusieurs incidents, et donc face à l’impossibilité complète de contracter un nouvel emprunt.

Chez Crédit expert, nous vous montrerons plusieurs solutions pour optimiser votre plan de financement et mener à bien votre projet.

Pour cela, nous allons considérer que le taux d’endettement optimal (avec ou sans assurance), sera aux alentours des 30%, ce qui laisse aux emprunteurs la possibilité de souscrire si besoin, un autre crédit en suivant. Par exemple, pour acheter un nouveau véhicule, pour financer les études supérieures d’un enfant.

La question du taux optimal prendra en compte tous les éléments financiers qui seront financés par l’emprunt, aussi bien les frais de notaire, que les travaux que vous envisagez, et les prêts déjà existants (immobiliers ou personnels).

Gardons à l’esprit toutefois que chaque opération immobilière (que ce soit une acquisition pour résidence principale ou un projet locatif) que vous allez mener avec votre consultant Crédit expert donnera lieu à une étude complète de votre situation financière globale, et que les règles bancaires sont propres à chaque établissements. Ils calculeront dans tous les cas votre taux d’endettement actuel.

Quelle est la formule pour calculer 35 % de son salaire ?

Les établissements prêteurs vont faire une étude personnalisée de votre taux d’endettement. Comme indiqué précédemment, certains éléments seront pris en compte dans son calcul et d’autres non.

L’idée est de prendre votre salaire net imposable, et de le diviser par 3 pour vous donner une idée de la mensualité possible, et de connaître le montant que vous pouvez emprunter, mais vous pouvez également utiliser notre simulateur de taux pour anticiper le remboursements de vos prêts.

Si vous souhaitez aller plus loin, nous vous rappelons la formule mathématique : ((Salaire net mensuel imposable*35) / 100) = montant de la mensualité max.

Comment faire une simulation de mon taux d'endettement ?

Le plus simple pour réaliser une simulation de votre taux d’endettement, c’est de prendre rendez vous directement avec l’un de nos consultants en financement. Nos courtiers en prêt immobiliers sont de véritables spécialistes du prêt immobilier qui maîtrisent parfaitement tous les rouages et tous les pré requis de tous nos partenaires bancaires.

Sans engagement, lors d’un rendez vous physique ou en visio-conférence, nos consultants sauront vous faire toutes les simulations nécessaires au bon lancement de votre porjet immobilier !

Quel est le taux d'endettement max pour un prêt immobilier en 2021 ou 2022 ?

Les normes du HCSF sont claires. Il ne faut pas dépasser les 35% de votre revenu mensuel. N’oublions pas toutefois que ce taux est à l’appréciation des établissements bancaires qui vont le lier au reste à vivre !

Ma capacité d'endettement est elle liée à mon taux d'endettement ?

Les deux seront intimement liés tout au long de votre projet. Votre taux d’endettement sera exprimé en pourcentage tandis que votre capacité d’endettement sera représenté par une somme, qui sera la somme maximale que vous pourrez ou souhaiterez mettre dans une échéance de prêt immobilier.

C’est donc votre taux d’endettement maximal qui déterminera votre capacité d’emprunt.