Comment calculer ma capacité d’emprunt ?
Avant de débuter le processus de recherche d'un bien immobilier et la mise en place d'un crédit immobilier, il est essentiel que vous connaissiez votre capacité d’emprunt et que vous sachiez comment elle est calculée. Nous allons voir dans cet article ce que signifie capacité d'emprunt, comment calculer votre capacité d'emprunt, comment l'analyser et comment l'optimiser !
Dernière mise à jour le 13/03/2024 par Thibaut Brunelle
Calculez votre capacité d'emprunt avec Crédit expert
La capacité d’emprunt : qu’est ce que c’est ?
La capacité d’emprunt, c’est le montant que vous pouvez vous permettre d’emprunter pour réaliser un projet. C’est à la fois simple et complexe car selon les banques, les éléments pris en compte peuvent être différents. La capacité d’emprunt vous permettra de déterminer quelle mensualité de prêt immobilier vous êtes en capacité de supporter, ainsi que votre capacité d’achat.
Comment est calculée la capacité de remboursement ?
Votre capacité de remboursement mensuel est calculée à partir d’un taux d’endettement de 35% assurance comprise. Ce taux a été revu récemment et est une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière. Il faut cependant garder en tête que ce taux peut vêtir une interprétation différente avec les notions de reste à vivre. De plus, les revenus locatifs et financiers, qui font l’objet d’une pondération, ont eux aussi leur propre interprétation, selon les partenaires bancaires avec qui nous allons travailler. N’hésitez pas à faire une simulation de capacité d’emprunt sur notre site internet.
Quel que soit le type de prêt mis en place, la capacité d’emprunt sera la même. Elle variera uniquement selon la durée du crédit immobilier souhaité. Bien entendu, capacité d’emprunt et d’achat sont intimement liés !
N’hésitez pas à prendre rendez vous avec un consultant Crédit expert afin d’effectuer des simulations de capacité d’emprunt ! C’est un très bon réflexe et cela donnera sans contest possible une plus value à votre dossier auprès des vendeurs !
En plus de cela, et pour appuyer votre capacité d’emprunt, le courtier en prêt immobilier Crédit expert pourra vous remettre une attestation de faisabilité, destinée là aussi à rassurer votre vendeur et l’agence qui vend le bien immobilier de vos rêves.
Comment calculer ma capacité d’emprunt ?
Le plus simple et le plus rapide, c’est d’utiliser le simulateur de capacité d’emprunt présent en tête de page !
Le courtier en prêt immobilier Crédit expert aura tous les outils pour vous faire les calculs de mensualités les plus précis,
Une fois que vous avez calculé votre capacité d’emprunt à l’aide de notre simulateur, vous pouvez aussi simuler votre mensualité très rapidement grâce à notre simulateur en ligne !
Comment analyser ma capacité d’emprunt ?
Chaque famille, chaque personne, chaque couple, va gérer sa capacité d’emprunt de manière différente. Mais chacun va aussi se dire que sa méthode est la bonne et qu’elle va permettre de se constituer un apport personnel dans le temps qui soit suffisant. Hors, qui dit apport personnel, dit augmentation de la capacité de remboursement mensuel. Mais ce ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte. Analyser sa capacité d’emprunt ne signifie pas seulement être capable de rembourser son crédit immobilier, mais c’est également conserver une capacité de remboursement pour un autre projet. En effet, il est courant que les banques gardent une marge de manoeuvre pour un futur crédit à la consommation (avec du coup, de nouveaux intérêts à payer, un taux d’endettement qui augmente, une somme d’argent à rembourser qui augmente aussi).
Analyser sa capacité d’emprunt, c’est donc garder en tête qu’il peut y avoir un crédit immobilier, un crédit à la consommation et autre à devoir anticiper. C’est le travail et une des missions du courtier Crédit expert et des éléments qu’il saura appréhender au mieux.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Restructuration des crédits en cours : Vous remboursez déjà plusieurs crédits ? Une des solutions est donc de regroupez les crédits pour retrouver de l’air financièrement. L’idée est de refaire un crédit englobant les crédits actuels, sur une durée plus longue,
L’impact d’un regroupement de crédit sur la capacité d’emprunt est d’autant plus important lorsque les crédits à la consommation ont été souscrit à des taux élevés !
Souscrire plusieurs crédits immo sur des durées différentes. Penser à un lissage entre deux lignes de prêts permet de faire un crédit sur 15 ans, et un crédit sur 20 ans. Vous aurez emprunté la même somme mais paierez moins d’intérêts car le taux moyen sera plus intéressant !
Peut-on augmenter sa capacité d’emprunt avec un PTZ (prêt à taux zéro) ?
Oui, il est possible d’augmenter votre capacité d’emprunt avec un prêt à taux zéro. Le PTZ sera une somme nette d’intérêts. Il est évident que ce n’est la totalité de la somme demandée qui sera à taux zéro, mais c’est une économie non négligeable. C’est possible, lorsque vous remplissez les critères pour obtenir ce prêt à taux zéro, d’augmenter votre capacité d’emprunt par ce biais. Cela va vous permettre soit d’obtenir une somme plus importante ou des mensualités plus basses ou enfin une durée plus courte de remboursement.
Quel salaire est nécessaire pour pouvoir obtenir un prêt immobilier ?
Le montant du prêt immobilier dépend bien évidemment de votre revenu mensuel, ou encore de votre capacité financière (qui inclut vos revenus et l’éventuelle épargne, que vous détenez par ailleurs). Le caractère indicatif du salaire est normal, c’est ce qui va permettre dans un premier temps de calculer votre capacité d’emprunt.
Il faut partir du postulat que tout le monde peut obtenir un prêt immobilier. Il faut juste que votre dossier de demande de prêt soit en relation avec votre capacité financière. Si vous souhaitez obtenir un prêt de 3 millions d’euros alors que vous gagnez 2 000 euros par mois, par exemple, cela s’annonce compliqué !
Souvent, les banques vont prendre en compte votre avis d’imposition. Sur celui ci, vous allez trouver votre revenu fiscal de fiscal (hors allocations familiales), et c’est souvent un des premiers indicateurs que la banque va utiliser pour décider de votre obtention de prêt !
Votre capacité d’emprunt dépendra donc directement de votre revenu mensuel mais aussi d’un dossier plus global.
Quel salaire pour un prêt immobilier de 150.000 € ?
C’est probablement une question que tout un chacun s’est posée un jour. Quel salaire net devrais je avoir pour emprunter 150 000 euros ? Et bien, tout dépendra de la durée sur laquelle vous souhaitez emprunter.
Si c’est un investissement locatif et que vous souhaitez tout emprunter, y compris les frais de notaires, sur une durée de 15 ans, alors il faudra à minima un salaire net de 3000 euros afin de vous laisser une petite marge de manoeuvre en cas de besoin.
Pour une résidence principale par exemple, sur 20 ans, il faudra un salaire net de 2250 euros, et sur une durée de 25 ans, il faudra un salaire net de 1900 euros. A voir s’il faut rajouter les frais de notaires, de garantie, de courtage ou encore les frais de dossiers bancaires !
Bien entendu, ces chiffres s’entendent sans apport personnel : il s’agit uniquement de l’emprunt contacté auprès de notre partenaire bancaire (à l’aide d’un courtier Crédit expert, évidemment !)
Comment savoir le montant d’un prêt immobilier ?
A l’aide d’un courtier en prêt immobilier Crédit expert, il vous sera facile de déterminer le montant du crédit nécessaire à l’acquisition de la maison de vos rêves !
Procédons étape par étape :
– Calcul de l’enveloppe budgétaire avec votre courtier. A partir d’éléments chiffrés (présence d’un co-emprunteur, salaire net, apport disponible, frais de notaires estimés, dépenses quotidiennes, charges récurrents, présence de pensions alimentaires, reste à vivre, présence d’une participation aux bénéfices déblocable ?), votre consultant Crédit expert saura vous calculer au plus juste l’enveloppe disponible pour devenir propriétaire et s’occupera de monter un dossier complet et une demande de financement à l’attention de ses partenaires bancaires.
– Recherche d’un bien avec une attestation de faisabilité délivrée par votre courtier :
Cela vous permettra de rassurer à la fois le vendeur et l’agent immobilier en charge de la vente.
– Signature du compromis de vente et contact avec le courtier (via l’espace emprunteur mis à disposition par Crédit expert)
Ce contact permet de remettre à jour votre demande de financement et le dossier. Cela est nécessaire si plus d’un mois s’est déroulé entre votre premier rendez vous avec Crédit expert.
– Envoi de la demande de financement à nos partenaires bancaires :
Nous pourrons ensuite faire la présentation des retours banques et de la meilleure solution pour vous, rendez vous à la banque retenue avec votre consultant Crédit expert, et nous vous accompagnons jusqu’à la signature de l’acte.
A titre indicatif, la recherche d’un bien et du meilleur financement possible prend en général entre 1 et 5 mois. Tout dépend du moment choisi pour votre premier entretien avec Crédit expert.
Comment calculer un crédit immobilier pour une maison ?
Le plus simple, c’est de prendre un rendez vous avec un consultant Crédit expert. Nous sommes présents sur tout le territoire français et en plein développement. Mais n’hésitez pas à vous servir de notre outil en ligne et à déposer une demande de simulation !
Quel prêt immobilier pour mon emprunt ?
Il existe plusieurs type de prêt immobilier. Les prêts classiques : vous remboursez tous les mois, sur une durée définie, une mensualité de prêt connue à l’avance. Mais vous pouvez optez également pour un prêt in-fine : vous remboursez les intérêts mensuellement mais ne remboursez le capital qu’à la fin d’une période convenue avec l’établissement bancaire. C’est souvent un type de prêt adossé à un contrat d’assurance vie, qui génère des intérêts dont le nouveau capital servira à rembourser la banque. Fiscalement, c’est avantageux !
Dans les deux cas, une étude complète sera nécessaire : étude de la situation du ménage, étude de vos revenus, des crédits existants (tableaux d’amortissement nécessaires), de votre patrimoine financier et immobilier, etc etc.
Quel taux immobilier peut-on se permettre ?
Les choses se précisent, les taux de crédits immobiliers remontent. Du coup, avec l’aide d’un courtier, vous pourrez affiner la somme d’argent totale que vous pourrez emprunter et à quel taux. La qualité d’un dossier est indéniablement l’élément clé pour obtenir le taux de crédit le plus avantageux. Nos calculatrices de crédit en ligne pourront néanmoins vous donner un aperçu !
Pour toute demande de renseignement, n’hésitez pas à prendre contact avec l’une de nos agences !
N’hésitez pas non plus à vous servir de notre simulateur de crédit immobilier.
Quels sont les critères des banques sur le calcul de la capacité d’emprunt ?
Le premier critère à respecter est le taux d’endettement. Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) est clair là dessus. Il ne faut plus dépasser les 35% d’endettement. Elles peuvent faire des exceptions sur les plus beaux dossiers, sur lesquels la concurrence est féroce : revenus élevés ou très élevés, jeune client à fort potentiel, etc).
Une des raisons pour laquelle la banque peut faire fi du taux d’endettement est la hauteur des revenus de ses candidats à un prêt immobilier : si le taux d’endettement est supérieur à 35% mais que le reste à vivre est nettement supérieur à la moyenne, alors la banque ne prendra pas le risque de perdre un beau dossier.
A noter que certaines banques prennent en considération le montant des impôts supportés par le foyer emprunteur dans le calcul du taux d’endettement.
Le second critère est le reste à vivre, comme nous l’évoquions à l’instant.
Il faut lier cela au lieu d’habitation des clients. Un couple vivant à Paris n’aura pas besoin du même reste à vivre qu’un couple vivant à Metz par exemple. En effet, le coût de la vie n’est pas le même entre ces deux régions.
Les critères des banques en matière de reste à vivre dépendent en partie de la localisation : un couple vivant à Paris ou dans sa proche banlieue devra par exemple disposer d’un reste à vivre plus important qu’un couple en province pour le même crédit immobilier, du fait du coût de la vie plus important en région parisienne.
De même, les exigences varient selon la composition du foyer : célibataire, couple sans ou avec enfants.
Au minimum, il faut ainsi compter :
- 800 à 1.000 euros de reste à vivre pour un célibataire
- 750 à 1.100 euros pour un couple sans enfants
- 200 à 400 euros supplémentaires par enfant à charge
IMPORTANT : chaque banque applique ses propres critères et méthodes pour évaluer un dossier de prêt immobilier. Une banque peut ainsi refuser un emprunt à un célibataire dont le reste à vivre se situe à 750 euros tandis qu’une autre l’acceptera. D’où l’importance de solliciter plusieurs établissements bancaires au moment de rechercher son crédit immobilier. Et pour ce faire, rien ne vaut l’accompagnement d’un courtier Crédit expert qui connaît parfaitement les règles des différentes banques !