Dernière mise à jour le 25/05/2022 par Fréderic Matty

L’investissement locatif : comment faire ?

L'investissement locatif est le souhait d'un grand nombre de français, après être devenus propriétaires de leur résidence principale, à l'aide d'un premier crédit immobilier (et comme il a été négocié avec Crédit expert, il a un taux d'intérêt et des conditions très avantageuses ! Une fois ce premier projet réussi, que faut il savoir pour réaliser un investissement locatif ? Quels sont les pièges à éviter ? Les choses à mettre en place ?

Un investissement locatif ? Qu’est ce que c’est ?

Acheter un bien dans le but de le mettre en locatif. Voilà ce qu’est un investissement locatif. Sauf exception, c’est un projet réalisé une fois qu’un crédit immobilier pour sa résidence principale est négocié et en place. Le but d’un investissement locatif est de toucher un loyer qui se rapproche le but possible de l’échéance du crédit immobilier, voire dégager un rendement locatif. Il est possible d’investir dans un appartement (du studio au F5), mais aussi dans des maisons, des places de parking, des locaux professionnels, ou encore dans des parts de SCPI (vous devenez propriétaire d’une part de bureaux professionnels, dont le seul but est d’être rentable).

A noter qu’Il existe plusieurs dispositifs ou formes d’investissement locatif comme : la location immobilière classique, la location saisonnière (avec AriBNB par exemple), le bail commercial ou professionnel, l’investissement en Loi Pinel, la location meublée professionnelle (LMP), la location meublée non professionnelle (LMNP), la société civile de placement immobilier (SCPI)…

Pour quelle raison réaliser un investissement locatif ?

Un investissement locatif peut avoir plusieurs objectifs : placer de l’argent, créer un complément de revenus en prévision de la retraite ou des études des enfants, prévoir la transmission d’un patrimoine, ou encore, et c’est courant ces dernières années, tenter de défiscaliser un maximum ses revenus d’activités professionnelles.

L’atout principal d’un investissement locatif est la création d’une richesse supplémentaire en se créant un revenu complémentaire régulier, si possible avec une balance locative positive. En gros, s’assurer qu’à la banque, le crédit immobilier consenti soit couvert par le loyer touché de la part d’un locataire (le loyer devant couvrir le crédit immobilier calculé avec un taux d’intérêt qui peut être plus élevé que la moyenne). Cette rentrée d’argent peut se faire de manière continue (location mensuelle), mais aussi saisonnière. Il est important de bien réaliser son plan de financement afin d’être certain que son reste à vivre ne soit pas impacté et que votre pouvoir d’achat reste le même le temps du projet immobilier.

Le second atout de l’investissement locatif est qu’il revêt un intérêt à long terme : se constituer un patrimoine. Soit ce patrimoine va servir de point de chute à la retraite (investissement en bord de mer par exemple), soit il peut être vendu pour se constituer un matelas financier, ou bien il est destiné à être léguer en fin de vie. Une dernière solution est la mise à disposition de ce bien à la famille : vous avez investi dans une ville étudiante ?

Quels sont les types d’investissements locatifs possibles ?

Votre banque peut probablement vous renseigner sur les différents dispositifs existants, mais n’oubliez pas qu’outre les banques, les courtiers en crédit immobiliers sont également d’excellents conseils, et qu’ils sauront vous diriger et vous expliquer les différents avantages fiscaux possibles avec les éléments ci dessous.

 

  • La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier dans des biens neufs (ou assimilés) avec mise en location du logement. Le bien doit être situé dans une zone locative tendue et il faut s’engager obligatoirement à le louer sur 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer plafonné (attention, les locataires ne peuvent pas être dans le parc libre). Par ailleurs, le locataire choisi ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources. En échange, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de l’acquisition immobilière. Attention, les programmes neufs Pinel sont souvent vendu plus cher, car les promoteurs vous vendent en amont votre défiscalisation.

 

  • Le dispositif Denormandie est un équivalent de la loi Pinel, à la différence près qu’il est réservé aux projets de location de logements anciens rénovés, très utilisé en centre ville.

 

  • Le dispositif Loc’Avantages, en place depuis le 01/03/2022, permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en contrepartie d’une mise en location du bien pour une durée minimale de 6 ans et en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Cette réduction fiscale peut aller de 15 à 65 %. Elle est calculée en fonction du montant du loyer fixé. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée. Mais attention, qui dit loyer bas, dit rentabilité en baisse. Il est important de bien calculer le gain en impôts et de le comparer avec la rentaibilité locative.

 

  • La loi Censi-Bouvard est un dispositif ancien, mis en place en 2012, qui permet de bénéficier d’une défiscalisation en échange d’un investissement dans certains types de structures (résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidences pour étudiants, foyers d’accueil médicalisés…), avec un engagement de location sur 9 ans. Réservés à certains contribuables du fait de son aspect fiscal, ces investissements permettent aux contribuables investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt sur leur revenu de 11%.  Ce dispositif vient souvent en complément d’un autre dispositif.

 

  • Le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP). très en vogue il y a quelques années avec l’avènement des plates formes de location entre particulier. Si les revenus produits par la location de votre logement ne dépassent pas 72 600 euros par an (ou 176 200 euros par an dans le cas d’un bien immobilier classé meublé de tourisme), vous êtes soumis au régime Micro-BIC et pouvez prétendre à un abattement de 50% sur l’ensemble de vos recettes foncières ! Attention à bien calculer vos investissements.

 

  • La loi Malraux permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire (dans la limite de 100 000 euros par an) les travaux effectués dans des biens immobiliers situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP), une zone de sauvegarde ou dans un quartier ancien dégradé.

Comment investir dans l’immobilier sans argent ?

A priori, il est compliqué de se lancer dans l’investissement locatif et donc de bénéficier d’avantages fiscaux, si vous n’avez pas d’argent ou d’apport personnel à injecter. Toutefois, en fonction de votre besoin en investissement, il est possible de se lancer en commençant par exemple à acheter un petit studio. Dans certaines villes, certains quartiers étudiants proposent des affaires à ne pas rater ! Et n’oubliez pas, un studio aujourd’hui peut devenir la résidence principale de vos enfants plus tard et vous procurer des avantages fiscaux immédiats !

Mais dans un premier temps, surtout en cas de manque d’apport personnel, il est nécessaire de calculer votre capacité d’endettement.

Dans quelle banque investir en locatif sans apport ?

Avant de vous accorder un crédit, la banque, quelle que soit, va examiner votre situation financière, votre profil investisseur, et votre demande de financement. Elle étudiera l’ensemble de vos revenus et vos charges fixes afin de vous laisser un reste à vivre suffisant, puis déterminera votre capacité d’endettement (c’est-à-dire le montant maximal que vous pouvez rembourser sans difficultés). Il correspond environ à 35% de vos revenus, selon les dernières règles édictées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Elle mettra tout cela en rapport avant de déterminer avec vous l’éventuel montant de l’investissement qu’elle pourrait vous consentir.

Aujourd’hui, il est rare de trouver des banques qui accompagneront des investisseurs sans mise de départ, mais cela reste possible. Il est d’autant plus important de bien préparer votre projet, d’anticiper les recettes locatives, les revenus fonciers bruts et nets, d’anticiper les mensualités que vous êtes prêts à supporter.

Une fois tout cela fait, les banques régionales comme les Caisse d’Epargne, Banque Populaire ou Crédit agricole, pourront vous accompagner si le dossier est vraiment bien monté !

Voici quelques pistes pour mettre toutes les chances de votre côté :

  • Soyez réaliste dans le financement de l’investissement (montant des loyers perçus par exemple
  • Bien anticiper les frais tels que les éventuels travaux, les charges de copropriétés, les assurances obligatoires, l’aménagement si vous louez meublé, etc etc
  • Votre capacité d’épargne après projet. Si le loyer couvre le prêt, êtes vous prêt à continuer d’épargner ?
  • Soyez en CDI. C’est mettre toutes les chances de votre côté.
  • Soyez propriétaire de votre résidence principale. Les banques calculeront votre endettement différemment.
  • Soignez au moins 6 mois avant la naissance de votre projet, la tenue de vos comptes.
  • Prenez rendez vous avec un consultant pour étudier votre endettement actuel et à venir.

Investissement locatif avec ou sans apport, quel est le plus avantageux ?

Tout va dépendre de votre profil investisseur (quelle fiscalité vous avantage ?), de votre capacité d’endettement, et des raisons pour lesquelles vous souhaitez investir. Avez vous de l’apport, mais vous ne souhaitez pas l’injecter dans le projet car le coût de l’argent est faible ? Au contraire, les taux d’intérêts sont élevés mais les avantages fiscaux qui peuvent être mis en place sont intéressants ?

Tout cela, ce sont des éléments sur lesquels il faut discuter avec votre consultant Crédit expert pour calculer la rentabilité nette globale de l’opération que vous envisagez, le montant de l’investissement, la durée de remboursement.

Calculer la rentabilité de mon investissement locatif , comment faire ?

La première question que va se poser un investisseur (et le banquier qui va être en face), c’est : quelle est la rentabilité potentielle de l’opération envisagée ? Quels seront les recettes locatives ? Quels seront les revenus fonciers ? De quel effet de levier pourrais je me servir ? Vais je investir dans un appartement ? Dans un local commercial ?

Bien entendu, pris seuls, les prix d’achat du bien et les loyers envisagés ne donneront aucune information. En effet, imaginez le coût de la taxe foncière d’un appartement en plein centre de Paris. Elle représente 1 voire plusieurs mois de loyers. Rajoutez à cela toutes les charges potentielles de l’immeuble (y a t il un ascenseur ? comment sont entretenus les communs ? la toiture et façade sont elles en bon état ?)

Voici une formule quelque peu simpliste mais qui donne la meilleure façon de l’appréhender :

Taux de rentabilité nette = (Loyer mensuel appliqué x 12 mois) – charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion locative, frais de réparations ou travaux…) / prix d’achat du bien x 100

 

Quels sont les revenus locatifs retenus par la banque pour un futur projet d’investissement locatif ?

Vous êtes dans le cas où vous êtes propriétaires de votre résidence principale, que vous avez déjà un investissement locatif (qui s’autofinance idéalement), et là, vous flairez une affaire sur laquelle vous souhaitez vous positionner. C’est parfait, mais vous vous demandez comment la banque va déterminer votre taux d’endettement, et donc quels sont les revenus qu’elle va retenir ?

Il n’y a pas de règle prédéfinie. mais en général, les banques vont pondérer les revenus à hauteur de 70% ou 80%, voire moins. Ceci afin d’anticiper un manquement locatif provisoire et éventuel.

Comment acheter un immeuble de rapport sans apport ?

Il est très compliqué d’obtenir un offre de prêt pour un immeuble de rapport, sans mettre la main à la poche. Quand bien même vous avez de l’argent de côté, il sera nécessaire de régler les frais annexes tels que les frais de notaires, les frais de garanties complémentaires (réelles, irréelles), les honoraires de courtage. Mais même en cas d’un financement à 100%, les possibilités de financement resteront minimes. En fonction de la région dans laquelle vous vous trouvez, de l’établissement prêteur avec lequel Crédit expert va négocier, les règles peuvent changer. Au fil du temps, les règles évolueront peut être mais pour l’instant, il ne faut pas y compter !

Malgré des recettes locatives importantes, la mensualité de prêt devra être honorée en cas d’impayés de loyer, de vacance locative ou encore d’importants à réaliser. Si vous n’avez pas les fonds pour une mise de départ, il va être compliqué de convaincre la banque que même sans rentrée locative, vous aurez de quoi supporter une mensualité qui elle, comprendra toutes les quotes parts des différents appartements de l’immeuble.

Est-il possible d’acheter un appartement sans apport ?

Tout comme acheter un immeuble de rapport sans apport, acheter un appartement peut sembler compliqué. Mais les conséquences financières étant moindres, c’est tout de même plus envisageable. En effet, si le montage financier mis en place permet de maîtriser votre endettement, que la balance foncière joue en votre faveur et que votre reste à vivre en cas d’impayé de loyer ou de vacance locative le permet, un financement d’appartement à but locatif sans apport est envisageable. Il ne faut pas non plus oublier que le groupe Crédit expert possède toutes les conventions bancaires, donc si votre banque refuse un tel financement, nos courtiers peuvent tout à fait les mettre en concurrence avec d’autres établissements prêteurs.

L’assurance de prêt est elle obligatoire pour un investissement locatif ?

Dans la loi, rien ne dit que l’assurance est obligatoire. Toutefois, rares voire inexistants seront les établissements qui vous consentiront un investissement locatif sans assurance.

Toutefois, toutes les couvertures ne sont pas obligatoires. En effet, même en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité partielle (ou totale sur une période donnée), vos locataires seront dans l’obligation contractuelle (avec votre bail), de continuer à vous payer les loyers.

Il est donc nécessaire de souscrire une assurance mais en accord avec la banque, seules les garanties suivantes devraient être obligatoires :

– assurance en cas de décès

– assurance en cas de perte totale ou irréversible d’autonomie (qui pour le coup, vous empêche d’exercer une activité professionelle de manière indéfinie).

Investissement locatif : quels impôts ?

Deux catégories vont sortir du lot et seront le plus couramment utilisées :

– Dans le cas d’une location vide : la catégorie des revenus fonciers sera imputable à vos revenus. Il vous faudra choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier.

– Dans le cas d’une location meublée (LMPM ou LMNP) : vos revenus seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous pourrez choisir entre micro-BIC et régime réel simplifié.