Comment puis je calculer mon taux d’endettement ?

Bien appréhender votre taux d'endettement est une des premières étapes sur le chemin de votre projet immobilier. Comment le calculer ? Comment l'appréhender, le maîtriser et l'analyser ? Toutes les réponses à vos questions dans l'article ci dessous !

Quand vous allez voir votre banquier pour un crédit immobilier, il va forcément vous parler de taux d’endettement. A cette étape, deux solutions, soit vous êtes au fait des différents calculs et la discussion peut s’engager, soit vous êtes complètements perdus et vous êtes soumis à la bonne volonté de votre banque !

Comment calculer son taux d’endettement ? Quel est le taux d’endettement optimal ? Comment ne pas être endetté ? Comment faire le point sur ses crédits à la consommation ou un futur projet immobilier ? Si ces questions vous semblent compliquées, alors posons nous ensemble la question du courtier en prêt immobilier !

Découvrez tout sur les différents critères qui permettent de calculer son taux d’endettement, de le comprendre, et de le maîtriser à partir d’exemples chiffrés.

L’idée générale est de vous trouver la meilleure solution de financement, avec le meilleur taux de crédit et le meilleur taux d’assurance emprunteur ! Tout ceci, afin de vous permettre de devenir propriétaire !

 

Pourquoi calculer son taux d’endettement ?

Parmi les données obligatoires à l’étude d’un crédit immobilier pour un foyer, il y a le taux d’endettement. Ce taux d’endettement (ou d’effort) va être la base des conditions d’octroi de votre prêt et de la bonne étude de votre demande de financement, qui seront susceptibles d’évoluer en fonction de votre profil emprunteur, de l’étude de vos dépenses courantes, et de votre équilibre budgétaire. Equilibre qui, on le sait, est soumis à toute sorte d’aléas, tous plus imprévisibles les uns que les autres.

C’est pour cela qu’il est important de faire, en même temps que votre demande de financement, une simulation de taux d’endettement avec un courtier Crédit expert. Et nous vous conseillons de le faire avant de vous engager sur la voie du crédit immobilier ou bien un crédit à la consommation. Vous pouvez également effectuer une simulation de crédit immobilier, en toute simplicité, sans engagement et en toute liberté !

Très utile à votre banque ou au spécialiste en prêt immobilier consulté, le taux d’endettement permet de connaître la part des revenus mensuels du foyer allouée au paiement des échéances de vos différents emprunts. Ce calcul du ratio d’endettement est donc une donnée indispensable si vous souhaitez financer un projet immobilier (ou un projet consommation) avec un emprunt. Il permet à la banque de vérifier que les nouvelles échéances de prêt du foyer (et vos charges fixes) sont en adéquation avec votre situation financière globale.

Bien appréhender son taux d’endettement permet également d’optimiser son projet immobilier pour obtenir la durée de prêt la plus courte en augmentant au maximum la mensualité, en fonction de vos attentes et vos besoins. Attention, allez au maximum de votre capacité d’emprunt dès le premier projet immobilier n’est pas forcément très intéressant, car il se peut que vous soyez bloqués en cas de projet futur !

Il ne faut donc pas hésiter à calculer sa capacité d’emprunt, sur plusieurs durées et quel que soit le montant !

En effet, cela paraît logique mais plus la durée de prêt sera courte, plus votre échéance de prêt sera élevée et donc votre taux d’endettement élevé. Sachant que des établissements bancaires peuvent désormais aller jusque 25 voire 30 années d’amortissement de prêt, il peut être utile de profiter de cette possibilité pour se laisser l’opportunité de se créer du patrimoine dans un futur proche ! (ou de changer de voiture).

Quel est le taux maximum d’endettement autorisé ?

Pendant très longtemps, le taux d’endettement maximum autorisé pour contracter un emprunt immobilier était de 33%, soit grosso modo, un tiers de vos revenus. Sans accompagnement, il était donc assez compliqué de se voir octroyer un crédit immobilier.

Depuis début 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a relevé de 2 points ce taux d’endettement maximum pour le passer à 35%. La baisse des taux d’intérêts liée à la hausse du prix de l’immobilier, très forte dans certaines régions de France, a poussé les instances dirigeantes à prendre ce genre de décisions !

En théorie, il s’agit du taux d’endettement le plus élevé autorisé. Mais chaque dossier est différent, et pris seul en compte, le taux d’endettement n’est pas toujours représentatif de la situation d’un ménage ou du foyer fiscal. Le calcul du taux d’endettement maximum tient également compte du reste à vivre, dont les barèmes varient d’un établissement prêteur à l’autre, voire même d’une région à une autre.

Toutefois, il existe des astuces pour déroger à la règles des 35% :

 

  • Les prêts avec une durée de remboursement courte : en cas de difficulté de remboursement, il peut être envisagé par le prêteur d’allonger la durée du crédit tout en diminuant la mensualité de l’emprunteur. Il sera peut être nécessaire de procéder à un rachat de votre crédit. Attention, ce type d’opérations n’est pas sans frais et peut se poser la question d’une nouvelle garantie, de frais de rachat ou autre.
  • Les revenus élevés : les établissements de prêt sont plus enclins à accorder une dérogation lorsque le reste à vivre est important. Ainsi, au-delà du taux d’endettement maximal à observer, c’est le montant disponible pour la vie de la famille selon sa composition, qui sera scrutée par l’établissement prêteur.
  • Les situations professionnelles stables : la sécurité de l’emploi constitue une garantie supplémentaire qui peut inciter les banques à être plus flexibles quant au taux d’endettement maximum accepté. Un couple de fonctionnaire aura un poids plus « important » au moment de la prise de décision par le banquier.
  • L’âge de l’emprunteur : vous arriverez plus facilement à emprunter si vous êtes un jeune actif, cadre de surcroît ! En effet, la banque va capitaliser sur une hausse probable de vos revenus !
  • Le saut de charge : c’est la différence éventuelle entre le montant du loyer payé jusque-là et le montant de la mensualité de crédit immobilier. Si le saut de charge est maîtrisé ou quasi-nul, c’est un avantage non négligeable !
  • L’épargne : Vous épargnez régulièrement ? C’est un avantage à mettre en avant pour votre demande de financement !

 

Comment sont calculés les 33% d’endettement ?

Faisons très simple avant de rentrer dans les détails ci dessous. C’est une formule de calcul mathématique ! Vous prenez votre revenu mensuel, vous le divisez par 3, et cela vous donne la mensualité maximale autorisée dans le cadre de votre étude de faisabilité ! Sachez que

Comment calculer 35% d’endettement ?

Prenons l’exemple d’une personne célibataire, qui paie 500 euros de loyer, à un crédit personnel de 150 euros et des revenus de 2500 euros.

Taux d’endettement actuel = ((500+150)*100)/2500 = 26% d’endettement.

Si cette personne remplace son loyer actuel par un emprunt de 800 euros : elle va subir un saut de charge de 300 euros (qui sera pris en compte par la banque) et son taux d’endettement sera de :

Taux d’endettement = ((800+150)*100)/2500 = 36% avec un reste à vivre de 1550 euros, ce qui est dans la norme pour une personne célibataire.

Comment calculer le taux d’endettement d’un particulier ou comment calculer le taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

Taux d’endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)

 

Quelle est la différence entre endettement et surendettement ?

L’endettement est le ratio de base pour réaliser vos projets, surtout lorsque les taux d’intérêt sont bas, comme c’est le cas actuellement. Parfois, la multiplication des envies de consommation peut conduire à des situations compliquées lorsque les prêts s’accumulent, et que l’on n’arrive plus forcément à joindre les deux bouts.

Déterminer un point d’équilibre sur votre budget tout en vous laissant suffisamment de marge pour réaliser d’autres projet, telle est la raison principale du calcul du taux d’endettement maximum.

Jusqu’à 33/35%, il sera considéré que votre endettement sera normal et maîtrisé !

Le surendettement commencera à être évoqué à partir du moment où le calcul de votre endettement approchera les 50%. En effet, en fonction de vos revenus, c’est à ce moment là que les premières difficultés financières de remboursement peuvent apparaître. Il est donc important de négocier avec sa banque un ou des crédits qui soient modulables, ou d’envisager un regroupement de vos crédits, avant que la situation ne soit ingérable et que vous deviez faire face à plusieurs incidents de paiements, et/ou la survenue de frais bancaires !

Charges fixes : ce sont les charges qui reviennent mensuellement telles que le loyer, les prêts immobiliers ou consommations existants. Les charges mensuelles telles que l’EDF, abonnement internet, etc etc, ne sont pas prises en comptes.

Revenus mensuels : il s’agit là de votre salaire net mensuel, ou de tout autre revenu financier (hormis les revenus sociaux telles que les allocations familiales). Le 13e mois est à prendre en compte bien évidemment

Attention, bien entendu, dans le cadre d’un emprunt à 2, l’emprunteur et le co-emprunteur devront fournir tous deux leurs justificatifs ! C’est un bon moyen d’anticiper un futur projet de couple !

Que faire si j’ai un taux d’endettement trop élevé ?

Il n’y a pas 36 solutions si le ménage a un taux d’endettement trop élevé et que le montant des remboursements actuels ne permet plus de projets supplémentaire, et que vous vous trouvez dans l’impossibilité complète de recourir à un nouvel emprunt. Si vous avez épuisé les recours auprès de votre établissement prêteur, que vous avez un découvert (autorisé ou non), et qu’ils ne peuvent plus rien faire, alors un rachat de prêt ou une restructuration est nécessaire.

 

Comment faire baisser mon taux d’endettement avant un projet immobilier et comment les banques calculent mon taux d’endettement ?

Faire baisser le taux d’endettement avant un projet immobilier peut être soit conseillé, soit obligatoire. Il y a quelques alternatives solutions : soit aller voir banquier pour étudier la possibilité de rallonger la durée du prêt en interne, c’est à dire que la banque vous proposer un avenant et vous permets une démarche courte.

Aller voir un consultant Crédit expert Solutions pour envisager une démarche plus longue mais efficace, à savoir un regroupement de vos emprunts en cours, afin d’en allonger la durée et de retrouver de l’air en fin de mois.

Ou prendre contact avec un courtier immobilier en ligne comme Crédit expert, pour déjà faire une première étude de votre situation et pouvoir prendre les bonnes décisions !