Comment établir mon plan de financement immobilier ?

Vous désirez acheter une résidence principale, secondaire ou réaliser un investissement locatif mais vous ne savez comment financer votre projet, ni comment l'appréhender ? Nous vous proposons de trouver ci dessous quelques pistes pour monter votre plan de financement immobilier idéal !

Dernière mise à jour le 13/05/2022 par

Faire un plan de financement, comment ça se passe ?

Tout d’abord, il est nécessaire de savoir ce qu’il est intéressant d’inclure dans le plan de financement à présenter à la banque. Voici quelques exemples :

– faire le point sur son apport personnel,

– bien calculer sa capacité d’endettement, vérifier les taux actuels,

– se renseigner sur les aides possibles, lors de l’achat, une fois que celui ci fixé (PTZ dans le neuf ou l’ancien), aides diverses,

– se renseigner sur les différents types de taux (taux fixes, taux variables ?)

– bien appréhender les frais annexes, différents là aussi selon le type de projet immobilier envisagé,

– comparer les offres de prêts reçues de la part des banques,

Comment bien définir le plan de financement de mon crédit immobilier ?

Etape crucial de votre projet immobilier, le plan de financement vous aidera indéniablement dans votre projet immobilier. S’agissant d’équilibrer votre budget ou celui de votre famille, il va ressembler à un tableau comptable avec d’un côté les entrées, et de l’autres, les sorties ! L’idée du plan de financement immobilier finalisé, c’est de montrer à la banque que vous maîtriser les tenants et les aboutissants de votre crédit immobilier et que vous avez en tête le risque encouru pour un crédit immobilier.

Voici les dépenses à intégrer dans votre plan de financement.

Le prix d’achat

C’est le prix affiché sur internet ou en agence. Attention à bien voir qui doit payer les éventuels frais d’agence, ce qui est en général affiché sur l’annonce.

Servant à rémunérer l’intermédiaire, les frais d’agence sont une part de la commission de vente réservée à l’agence immobilière. Celle-ci est exprimée en pourcentage le plus souvent et correspond à une part située entre 4 et 8 % du prix final de la transaction.

Frais de dossier banque

Bien que vous ayez décidé de passer par un courtier immobilier de type Crédit expert pour votre crédit immobilier, la banque va mobiliser du temps et du personnel pour analyser, monter et mettre en place votre prêt immobilier. C’est un service qu’elle va facturer, il est donc nécessaire (bien que le courtier immobilier négocie ce montant à la baisse), de le prendre en considération.

Vous avez fait le choix de passer par un courtier en prêt immobilier pour monter votre demande de financement, analyser votre profil emprunteur, déterminer le montant que vous avez besoin d’emprunter, vérifier votre taux d’endettement, récolter tous les documents ?

C’est un gain de temps et d’argent considérable. Dans le cas où votre projet immobilier arrive au bout, et que les fonds sont débloqués, alors vous devrez vous acquitter des frais de courtage.

Frais de garanties

En plus de bien calculer votre taux d’endettement, de bien vérifier votre apport personnel, le montant de vos dépenses et autres documents, la banque va garantir son emprunt à l’aide d’une garantie supplémentaire. Cette garantie (réelle ou pas), lui servira si un jour, vous n’arrivez plus à rembourser votre emprunt.

On peut déjà citer l’hypothèque, le nantissement, ou encore le cautionnement. Ci dessous quelques explications :

L’hypothèque : il s’agit d’une garantie réelle prise par la banque. Elle sera inscrite au Livre Foncier ou sur le registre de conservation des Hypothèque. Grosso modo, si les accords amiables n’aboutissent pas, la banque est en capacité de mettre en vente, aux enchères, le bien immobilier.

Le cautionnement : la banque va prendre une caution auprès d’un établissement, avec lequel elle est partenaire. Les plus grandes sociétés de caution sont Crédit Logement, la Saccef et la Camca.

Le nantissement : peu utilisé, le nantissement est souvent adossé à un prêt in fine. La banque va nantir un placement pour garantir le capital prêté et se rembourser avec à la fin du prêt immobilier. La somme totale générée par le placement devra remboursée le capital de départ.

Frais de notaires

Les frais de notaires sont des frais obligatoires. Ils sont composés de 3 éléments bien distincts :

– les impôts et taxes : ils composent la grande majorité de ses frais. Taxes réparties entre le département, la commune, qui représentent jusqu’à 6%.

les honoraires et débours : le notaire doit effectuer de nombreuses démarches pour s’assurer que la vente est légale et aux normes. Il doit ainsi faire appel à de nombreux intermédiaires qui doivent être rémunérés.

– les émoluments du notaire : il s’agit de la rémunération du notaire. Il y a un système de tranches, qui induit que plus votre acquisition est chère, plus les émoluments sont élevés.

Une fois que l’ensemble des dépenses (hors apport personnel) sont connues et chiffrées, il faut pour contre balancer tout ça et calculer au mieux votre capacité de remboursement, mettre sur la table l’ensemble de vos revenus, mais quels sont ils et comment les appréhender ?

En fonction de votre catégorie socio-professionnelle, certains types de revenus peuvent ou non être pris en charge, et le cas échéant, il faut pouvoir s’adapter. Si vous êtes fonctionnaires ou salarié d’une collectivité locale, le dossier sera différent d’un salarié du secteur privé qui souhaite faire l’acquisition d’une résidence principale ou même secondaire. Tout comme l’assurance décès invalidité qu’il faudra adapter. Pour tout cela, nous vous conseillons de faire appel à des agences immobilières ou des courtiers spécialistes !

Pour les revenus, voici quelques exemples concrets :

– 100 % des revenus sont considérés pour les CDI et titulaires de la fonction publique

– les revenus sont comptés à 100 % pour les travailleurs indépendants, chefs d’entreprise et intermittents à une condition : qu’ils puissent justifier de 3 ans (voire 5 ans) de salaires ou prélèvement mensuels réguliers

– la retraite est considérée comme un salaire stable et est pris en compte à 100 %. Attention à l’âge limite d’emprunt dans certains banques et pour certaines compagnies d’assurances.

– Hormis quelques exceptions, les revenus ne sont pas du tout pris en compte pour les personnes en période d’essai, CDD et stagiaires, en général. Pour les intérimaires, tout dépend de la durée des missions d’intérim, de l’ancienneté dans la société actuelle, etc etc.

– Pour les revenus locatifs, ceux-ci sont pris en compte à hauteur de 70 à 80 % afin de pondérer le risque lié à la vacance locative.

Enfin, parlons de l’apport personnel.

C’est souvent là que le bât blesse. En effet, plus vous êtes jeunes, plus il paraît compliqué de se constituer un apport significatif. Il peut cependant être de plusieurs types :

  • une épargne construite depuis des années
  • un héritage ou une donation familiale (attention aux conséquences fiscales)
  • une prime professionnelle
  • un don familial
  • un compte épargne logement (CEL)
  • un plan épargne logement (PEL)
  • une épargne salariale etc.

Voici un exemple de plan de financement pour bien monter le plan de financement de votre projet

Nous vous proposons de trouver un exemple de plan de financement sous forme d’un tableau.

Coûts à prévoir Montant en €Type de revenus Montant en €
Prix d'achat 300 000 €Apport personnel 50 000 €
Frais annexes (notaires, garanties, dossiers, honoraires courtage)35 000 €Epargne salariale 80 000 €
Frais d'agence 15 000 €Prêt promo 1% de la banque 30 000 €
Travaux envisagés10 000 €Prêt classique 200 000 €
Total 360 000 €Total 360 000 €

 

 

A quoi faut-il penser pour le plan de financement d’une construction de maison individuelle ?

Quand vous achetez dans l’ancien, il n’y a pas trop de surprises (n’oubliez pas de faire une simulation de prêt), comme nous avons pu le voir dans les éléments ci dessus. En revanche, lorsque vous construisez vous même ou bien que vous confiiez votre bien à un construction de maisons individuelles (CCMIste), il y a des paramètres à ne pas oublier.

Ci dessous une liste non exhaustive des frais auxquels il faut penser :

Frais de bornage et de viabilisation du terrain

Si vous achetez un terrain en « diffus », c’est-à-dire hors lotissement, vous devez le faire borner et viabiliser. Il faut vous faire accompagner par un professionnel, en l’occurence un géomètre, qui vous fournira ensuite les documents nécessaires.
Le bornage coûte alors de 1 000 à 1 500 euros, selon les cas, la difficulté du terrain et son emplacement.

Dans la viabilisation du terrain, le raccordement aux réseaux d’eau (potable, usées), d’électricité, de gaz et de téléphone (n’oubliez pas la Fibre par le département si celui ci la propose), représente, quant à lui, en moyenne, de 10 à 20% du prix de la parcelle.

Vous pouvez également être amené à réaliser une étude de sol pour vérifier que celui-ci est homogène et stable. Pour cela, comptez entre 1 500 et 3 000 euros de dépenses.

Les honoraires de l’architecte ou du maître d’œuvre
Faire appel à un professionnel de la construction est nécessaire ? Dans ce cas, choisissez un architecte ou un maître d’oeuvre ! Il connaîtra les professionnels avec qui travailler, mais il faudra prévoir une enveloppe entre 8 et 12% de la construction. Mais cela pourra vous éviter bien des déconvenues, car ces professionnels sont forcément assurés !

La taxe d’aménagement

Très clairement, c’est la taxe la plus connue, qui est venue se substituer à la TLE (Taxe Locale Equipement) en 2012. Sa formule est mathématique :

TA = Surface (en m2) X valeur forfaitaire (799 euros par m² en Ile-de-France et 705 euros ailleurs) X taux fixé par la collectivité territoriale (commune, département, région).

Une simulation en ligne, sur le site du Ministère de la cohésion des territoires vous permettra d’évaluer la somme à débourser.

La Participation au financement de l’Assainissement Collectif

Dans les communes dotées d’un réseau de tout-à-l’égoût, vous devez vous acquitter d’une Participation pour le financement de l’Assainissement Collectif (PAC). Son montant, fixé par la commune, est plafonné à 80% du coût de la fourniture et de la pose de l’installation.
Lorsque vous ne pouvez pas être relié au tout-à-l’égoût, vous devrez faire installer un dispositif d’assainissement non collectif. Il vous coûtera au minimum 10 000 euros : il peut s’agir d’une mini station d’épuration par exemple, qui a tendance à devenir obligatoire !
Lorsque la surface construite est inférieure au Seuil Minimal de Densité (SMD) institué par la ville, vous pourrez être amené à effectuer un Versement pour « Sous-Densité » (VSD) qui ne pourra pas excéder le quart de la valeur vénale du terrain.

La commune de construction saura répondre à l’ensemble de vos questions.

L’assurance dommages-ouvrage

Construire sa propre maison signifie en être le maître d’oeuvre. Souscrire une assurance dommage souvrages (communément appelée assurance DO), est alors une obligation. Vous serez par conséquent couvert en cas de problème relevant de la garantie décennale (grosses fissures, dégats des eaux dûs à des infiltrations. Son coût est compris entre 2 à 3% du chantier. Si vous n’en prenez pas (ce qui n’est pas conseillé), il faudra vous assurer que les entreprises qui interviennent pour vous soit en possession de la leur.

Les frais d’aménagement intérieur et extérieur de la maison

La plupart du temps, les constructeurs de maison vont vous livrer une maison brute. Il vous restera des travaux à effectuer. A l’intérieur, il se peut que les peintures, sols, cuisine, salle de bains soient à votre charge, comprendre : « A vous de jouer ! ». Bien entendu, ce n’est pas le cas de tous les constructeurs. C’est en fonction du contrat que vous aurez souscrit avec eux. Néanmoins, les extérieurs sont rarement compris dans le contrat et du coup, dans l’ensemble des coûts ! Il ne faut pas hésiter à leur poser la question.

Et enfin, les charges liées à la détention d’un bien immobilier.

Lorsque vous êtes propriétaire, les dépenses ne s’arrêtent pas là :

  • La taxe foncière.
  • La taxe d’habitation qui comprend désormais la contribution à l’audiovisuel public.
  • La taxe ou la redevance d’enlèvements des ordures ménagères.
  • La taxe de balayage (dans certaines villes).
  • La taxe de vidange perçue par les associations syndicales constituées d’offices des vidanges.
  • La taxe spéciale d’équipements des établissements publics fonciers (dans certaines villes)

 

Quel plan de financement en cas d’achat d’un appartement sur plan ?

C’est le même fonctionnement que lors d’une construction individuelle, à quelques différences près. Lorsque vous allez acheter un appartement sur plan, le promoteur immobilier aura logiquement tout prévu, du sol au plafond, de la salle de bains à la cuisine ! Lorsque vous irez récupérer vos clés lors de la signature chez le notaire, il ne vous restera plus qu’à poser vos meubles ! Toute la partie administrative est prise en charge. Mais attention, acheter sur plan coûte plus cher que d’acheter dans l’ancien, ce qui est normal. Vous serez certains d’être à la pointe en terme d’économie d’énergie, de matériaux utilisés, de design, etc etc.

 

Mon plan de financement est il le même que celui de ma banque ?

Dans l’approche, le plan de financement sera le même. En fonction de votre interlocuteur, les questions seront peut être différente mais la finalité est la même. La banque va vouloir répondre à la question : « Est ce que tout est prévu dans le plan de financement (sous entendu, en fonction du projet) ? »

Nos courtiers Crédit expert maîtrisent parfaitement les ficelles du métier, n’hésitez pas à faire appel à eux !

 

Mon agence immobilière peut-elle m’aider à mettre en place mon plan de financement ?

Dans l’absolu, c’est possible. Mais un grand nombre d’agences immobilières a décidé de mettre en place un partenariat d’affaires avec les courtiers Crédit expert. En effet, le métier d’agent immobilier et de courtier immobilier sont deux métiers complémentaires, mais différents ! Un courtier Crédit expert ne pourra pas vous vendre un bien immobilier aussi bien qu’un agent immobilier et vice-versa !

 

Maintenant que vous en savez plus sur le plan de financement de votre projet, faites vous accompagner par l’une de nos agences Crédit expert !