Comment acheter une maison ou un appartement sans apport ?

Acheter un bien immobilier sans apport peut vous demander beaucoup de temps et d'énergie. Dans cet article, nous vous donnons quelques pistes et explications pour mieux appréhender votre projet immobilier.

Vous souhaitez acheter une maison, mais vous ne disposez pas d’un apport suffisant ? Vous serez rassurés d’apprendre que vous n’êtes pas les seuls à vous retrouver dans cette situation et que vous faire accompagner par un courtier Crédit expert est la meilleure des solutions !

Comment me constituer un apport personnel et qu’est ce que c’est ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, il est très souvent conseillé d’avoir un apport personnel. Cela va rassurer la banque, et va vous faire rentrer dans une catégorie d’emprunteur pour qui le l’accès au prêt immobilier sera facilité !

Nous vous proposons ci dessous quelques conseils pour vous constituer un apport personnel avant de mettre en route votre prêt immobilier:

1. Essayez d’épargner un peu tous les mois. Une bonne idée est de mettre en place un virement automatique vers un Livret d’épargne ou autre.

2. Contactez votre banque et demandez à votre banquier l’ouverture d’un Plan Epargne Logement avec épargne programmé. C’est bloqué pendant 4 ans et ce sera une épargne de sécurité en prévision de votre prêt immobilier.

3. Si votre employeur met à votre disposition un Plan Epargne Entreprises, nous ne pouvons que vous conseiller d’y adhérer ! Vos placements annuels, abondés par votre employeur, peuvent constituer un apport personnel non négligeable !

4. Cela peut paraître un peu présomptueux, mais jetez un oeil à vos dépenses mensuelles : comparez vos abonnements téléphoniques, essayez de solder au plus vite votre crédit à la consommation et placez la capacité d’épargne !

5. Faire les tour des prêts aidés (PTZ, Prêt Action Logement, Prêt employeur) peut vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt !

 

Pour acheter une maison, faut-il un apport ?

L’apport personnel n’est pas un élément obligatoire à l’octroi d’un prêt immobilier. Néanmoins, dans certaines banques, l’apport personnel sera obligatoire et ne sera pas négociable.

D’autres banques acceptent cependant les prêts immobiliers sans apport. Cela signifie que vous ferez appel à un financement immobilier à 110%. Cela veut dire que la banque va vous financer 100% de l’opération via un prêt immobilier, plus les frais annexes qui représentent environ 10%.

Contacter les banques ou votre banquier sans avoir constitué un apport personnel peut s’avérer dangereux car cela peut compromettre vos chances auprès du banquier. Nous vous conseillons fortement de vous faire accompagnement par un spécialiste du prêt immobilier Crédit expert ! Il y en a forcément un près de chez vous car toutes les banques ne financent pas sans apport. Celles qui se positionnent sur ce segment de profil emprunteurs, le font principalement sur des primo-accédants, jeunes actifs qui peuvent facilement justifier l’absence d’apport personnel.

Attention, ne pas avoir d’apport personnel ne doit pas vous empêcher d’avoir une gestion de vos comptes qui soit exemplaire. Cela sera un élément important dans le processus de décision. Si vous gérez bien vos comptes, que le montant de vos dépenses mensuelles ne montre pas de sommes dépensées de manière importante et que le reste à vivre est correct, alors, vous mettez toutes les chances de votre côté !

Obtenir un prêt immobilier, quelque soit le montant, commence par pouvoir montrer que bien que vous n’ayez pas beaucoup d’apport personnel, vous avez peaufiné votre projet et vos compte, pour avoir un dossier solide et bénéficier des meilleurs taux d’intérêts !

 

Est-il possible d’avoir un prêt immobilier sans apport ?

La règle générale veut que l’apport personnel soit un préalable à tout crédit immobilier. La première question de votre banquier sera : « Avez vous pu constituer un apport personne ?  » Si la réponse est oui, nul doute que la seconde sera : « Pouvez vous me donner le montant de cet apport ? Que couvre t il ? »

Bien que systématiquement demandé, il n’est pas obligatoire. En revanche, les établissements prêteurs vont très souvent en faire un préalable non négociable, car nécessaire à leur gestion du risque. On ne va pas vous mentir en indiquant que plus l’apport personnel est élevé, plus la marge de négociation du professionnel qui vous accompagne sera importante !

Du côté de la banque, avoir un apport personnel (important ou non), signifie que vous avez préparé votre prêt immobilier et que donc, vous connaissez le risque de ne pas le rembourser.

Attention, vous pouvez aussi décider volontairement de ne pas injecter d’apport personnel dans votre projet. Et mettre dans la négociation avec la banque de rapatrier de l’épargne sur leurs livres ! C’est un très bon conseil et cela permet de négocier un bon taux d’intérêt tout en consolidant votre projet !

Bien que possible en théorie, il est difficile d’emprunter sans apport personnel : cela reste accessible à certaines catégories d’emprunteurs, et pour certains types de dossiers.

Comment faire un crédit immobilier sans apport ?

Il faut y aller étapes par étapes.

Préparez un dossier de prêt immobilier solide et le plus transparent possible : mettez en évidence vos revenus avec les derniers bulletins de salaires, les derniers mois de relevés de comptes complets (comprendre, toutes les banques !), vos avis d’imposition. Plus votre dossier sera complet, moins le banquier aura de questions. Et qui dit absence de questions, dit, décision plus rapide ! Ne prenez pas le risque de cacher certains points négatifs, expliquez les !

Mettez en avant les atouts de votre dossier. Encore une fois, ne cachez rien, les analyses bancaires sont poussées !

– Vous avez un CDI, la période d’essai est validée, et plusieurs mois se sont écoulés depuis votre embauche ? C’est un très bon signal pour la banque, qui va pouvoir se projeter favorablement dans le remboursement de votre emprunt.

– L’équilibre de votre budget, géré sainement ! Les banques vont scruter vos relevés de compte dans les moindres détails. Vous êtes joueur ? Attention ! Vous êtes acheteur compulsif ? Attention également ! Même si vous avez un découvert autorisé, le signal envoyé à votre banquier (ou pire, à un nouveau partenaire) sera négatif et votre projet immobilier risque d’avoir du plomb dans l’aile avant même d’avoir commencé !

– Votre reste à vivre : parlons de vos fonds propres. S’ils sont sains et solides, c’est que le reste à vivre est correct. Les banques ont des grilles qui indiquent le reste à vire par personne, par ménage, avec un ou plusieurs enfants. Si votre taux d’endettement est élevé et que le reste à vivre est réduit, là aussi, mauvais signal. Mais si votre taux d’endettement est élevé et que votre reste à vivre est confortable, vous entrez dans une catégorie d’emprunteur qui va probablement intéresser plus d’une banque !

Montrer aux établissements prêteurs que votre projet immobilier est préparé, même depuis peu. Il faut donner une bonne impression au banquier. Les projets de vie peuvent très rapidement changer et vous n’avez pas forcément d’apport, ou d’aide familiale. Néanmoins, vous remplissez les conditions vues auparavant. Tout est bon ? Alors ne manquez pas d’établir un budget prévisionnel de votre opération, ou un plan de financement ! cela montrera sans aucun doute à la banque que oui, vous savez om vous aller ! Vous n’avez pas forcément beaucoup d’argent de côté, mais vous avez réfléchis à votre projet en amont de l’achat !

Maîtriser votre taux d’endettement avant projet. Une des données les plus importantes en cas d’absence d’apport personnel, c’est votre taux d’endettement. Sans apport, il sera normal que la banque prêteuse applique une décôté de ce taux, pour vous permettre de garder une marge d’emprunt en cas de besoin futur (changement de véhicule, accident de la vie). En faisant appel à un courtier Crédit expert, celui ci vous conseillera donc de tabler sur un taux d’endettement de 30% maximum !

Valoriser votre bien au maximum ! Si vous n’avez pas d’apport, la banque va être beaucoup plus rigoureuse sur la qualité du bien que vous visez ! Comme la banque va financer 110% de votre projet, elle va prendre un risque sur la tranche de 10%, du coup, elle n’hésitera pas à aller voir sur place le bien, et à vous donner son avis. Un exemple : une voie ferrée qui passe au fond du jardin ? Attention ! La banque va vouloir couvrir au maximum son risque et n’admettra pas de perdre de l’argent en cas de saisie du bien (ce qui reste heureusement très rare !)

Quelle banque pour obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Il existe deux grandes catégories de réseaux bancaires : les banques nationales et les banques régionales. Aujourd’hui, les banques nationales ne prêteront quasiment jamais sans apport car l’organisme de garantie n’acceptera pas que l’emprunteur ne paie pas, par exemple, les frais de notaires, et ne considèrera pas les aides de l’Etat (PTZ, Prêt employeur, Prêt action logement), comme de l’apport personnel. A de rares exceptions près, ces établissements bancaires prendront des hypothèques sur des biens de prestige, qui permettront sur certains profils (investissements locatifs par exemple) de réaliser des prêts sans apport.

En revanche, les banques dites régionales (réseau Caisse d’Epargne, Banque Populaire, Crédit agricole), peuvent réaliser des prêts sans apports, et prendre des garanties pour se couvrir. Très souvent, les services responsables sont locaux, ils sont spécialistes du marché, et du coup, leur maîtrise du risque est réelle et proche de la réalité ! Attention, d’une région à l’autre, les règles peuvent être bien différentes (tout comme les politiques de taux d’endettement ou de taux d’intérêts).

N’hésitez pas à faire des simulations sur notre site pour déjà vous donner des idées !

Exemple : quel salaire pour un prêt de 150.000 € ?

Maintenant que vous en savez plus sur votre apport personnel et sur votre capacité d’emprunt, vous trouverez ci dessous de rapides exemples de calcul de revenus !

Pour emprunter 150 000€ sur 10 ans, vous devez percevoir un salaire mensuel minimum de 4 000€.*

Pour emprunter 150 000€ sur 15 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 2 800€.*

Pour emprunter 150 000€ sur 20 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 2 200€.*

Pour emprunter 150 000€ sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 1 800€.*

*Ces chiffres sont donnés de manière indicative. Pour plus de renseignements, prenez rendez vous !