Prêt relais : la solution pour être propriétaire sans attendre
Si vous envisagez de vendre votre bien immobilier pour en racheter un autre, le prêt relais est une solution intéressante pour obtenir un crédit sans attendre la vente de votre bien. Ce type de crédit vous permet de bénéficier d'un financement avant même de vendre votre bien. Zoom sur le prêt relais, ses avantages et ses inconvénients.
Dernière mise à jour le 19/07/2023 par Fréderic Matty
Comment fonctionne un crédit relais ? Quel est son principe et qu’est ce qu’un prêt relais ?
Le prêt relais est un crédit immobilier sur une très courte durée, en général 24 mois (2 ans). Son objectif est simple : vous devenez propriétaire d’un nouveau bien, sans avoir vendu l’ancien, dans lequel vous habitez encore.
Ex : la famille s’agrandit, il vous manque une chambre. Vous commencez à chercher un bien, vous le trouvez mais n’avez pas encore vendu celui dans lequel vous êtes. Le prêt relais est la solution.
Le prêt relais s’adresse donc aux propriétaires, aux secundo-accédants et aux investisseurs locatifs entre deux biens immobiliers. Par définition, les jeunes acquéreurs sont exclus du dispositif.
Le principe du prêt relais est que son montant correspond à un pourcentage de la valeur du bien déjà acquis et mis en vente. Une fois que vous avez fait estimé (plusieurs fois pour plus de sécurité) votre bien, il vous sera plus facile d’avoir un budget pour le nouveau bien. L’idée (et nous vous le souhaitons) étant de réaliser une bascule financière sur votre bien actuel !
Les consultants Crédit expert sont en mesure de réaliser avec vous toutes les simulations de prêt relais dont vous avez besoin, dans le but de mener à bien votre projet d’achat-revente, et ce, pour trouver avec vous les meilleurs financements, aux meilleures conditions !
Le principe étant posé, le premier frein repose sur les délais. Il est très courant que les dates ne coïncident pas tout de suite. Certains clients feront donc le choix de vendre avant d’avoir acheté et de repartir sur une location. Mais cela signifie donc un double déménagement, avec les frais que cela induit.
Dans de nombreux cas, le prêt relais est donc la solution la plus adaptée !
Par principe, le prêt relais est soumis à des caractéristiques particulières :
une durée très courte pour un prêt immobilier (en général maximum 2 ans)
une absence d’indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Une mise en place qui se rapproche d’un prêt in fine : vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance emprunteur. Le capital étant soldé à la vente du bien, objet du relais.
Puis je obtenir une simulation pour un prêt relais ?
Simuler un prêt relais sans passer par une banque est possible mais il est nécessaire d’avoir des informations bien précises. La valeur du bien vendu, celle du bien acheté et des délais bien précis.
Le plus simple est de prendre rendez vous avec un consultant Crédit expert qui travaillera de concert avec les banques pour vous établir un projet de prêt relai clair et précis, avec notamment le montant du prêt relai nécessaire à la réalisation de votre nouveau projet !
Qui a droit à un prêt relais ? Est il facile d’en avoir un ?
Sur le principe, tout le monde a droit de contracter un prêt relais pour passer d’un bien à l’autre. Il y a juste une condition : il faut déjà être propriétaire, afin de pouvoir faire le relais sur un bien existant ! De fait, les primo-accédant sont exclus du dispositif.
Il est facile de souscrire un prêt relais, il suffit de contacter un consultant Crédit expert. Plus sérieusement, souscrire un prêt relais signifie que le bien dont vous êtes déjà propriétaire a déjà subi un bel amortissement. En effet, un pourcentage de sa valeur nette servira de base au calcul du prêt relais. Bien entendu, si vous êtes dans une région où le marché est ultra-tendu, l’analyse peut être différente.
Qu’est-ce qu’un prêt relais et comment ça marche ?
Le crédit relais (ou prêt relais) est accordé sur une durée de deux ans maximum. Vous avez donc deux ans pour vendre le bien. En fonction de la situation de votre bien, la banque fera un calcul de taux et estimera le risque de l’opération. En temps normal, elle vous prêtera entre 50 et 80% de la valeur du bien, en appliquant très souvent un ratio de 70%.
Il n’y a pas de règles générales sur le montant du relais. C’est à l’appréciation de la banque.
Il est donc fortement conseillé d’avoir bien préparé son dossier de crédit, voire mieux, de l’avoir confié à un consultant Crédit expert ! Il est inutile par exemple, de demander à un agent immobilier de survendre votre bien. Il est courant que les banques estiment elles même le bien en question.
L’idéal étant pour l’emprunteur de monter son dossier de crédit relais avec un compromis en main, mais ce n’est pas toujours possible !
Dans tous les cas, si jamais vous avez encore un capital restant à rembourser sur le premier bien, la banque déduira ce capital du montant du prêt relais.
Voyons cela avec un exemple :
Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais ?
L’avantage principal est que vous avez la main quasiment à 100% sur le timing, en tant qu’emprunteur, et que vous même pouvez laisser une certaine marge de manoeuvre à vos acheteurs (et donc anticiper les coûts). Vous pouvez donc acheter avant d’avoir vendu. Comme dit précédemment, vous évitez aussi un double déménagement en peu de temps, et la joie des cartons ! Ce sont souvent des dépenses auxquelles nous ne pensons pas mais qui peuvent vitre chiffrer (rien qu’un garde meubles pour quelques semaines, ce n’est pas rien !).
L’absence de garantie est également un avantage non négligeable. La plupart du temps, les banques acceptent une simple promesse d’affectation hypothécaire si jamais le bien, malgré tout, n’est pas vendu dans les deux ans.
Parmi les inconvénients (financiers mais qui peut vite devenir un avantage le cas échéant), c’est la nécessité de souscrire une assurance emprunteur sur le prêt relais (les primes d’assurance seront calculées par votre courtier).
On ne va pas se mentir, les taux de crédits relais sont bien plus élevés que les crédits classiques. En effet, lorsqu’un taux immobilier se situe autour de 1,40 sur 15 ans, le taux d’un crédit relais est en moyenne de 2 ou 2,20. Les coûts liés à un relais sont donc plus important pour l’emprunteur.
Pour vous aider à relativiser sur le coût d’un crédit relais, il faut mettre en parallèle le fait de prendre un bien en location, ou encore le budget global d’un projet immobilier. Il est donc assez facile, en tant que futur acheteur d’un nouveau bien, de comprendre l’intérêt d’un crédit relais.
Le coût du crédit relais va dépendre bien entendu du taux obtenu par votre courtier Crédit expert, qui lui, va dépendre de plusieurs critères :
– existe t il un crédit auquel sera adossé le crédit relais ?
– quelle est la qualité du dossier des emprunteurs ? Sont ils propriétaires de leur résidence principale ?
– différé de remboursement partiel ou total : un différé de remboursement partiel (vous payez chaque mois les intérêts et l’assurance) permet d’obtenir un meilleur taux qu’un différé de remboursement total.
– quelle est la qualité de la nouvelle acquisition ?
Et tout plein d’autres questions auxquelles il vaut mieux s’attendre !
Pour finir, certains points d’attention doivent être rappelés :
L’estimation du premier bien en vente est le gage d’une relation réussie avec la banque et de l’octroi d’un prêt relais correct.
24 mois peuvent sembler à la fois longs et courts. Mais tenir compte des délais n’est pas évident. Entre votre nouvelle acquisition et le temps de mise en vente de votre bien actuel, est primordial. Il suffit que vos acheteurs soient également au sein d’une vente en cascade et les délais s’allongent.
Combien coûte un prêt relais ? Quels sont les frais ?
Nous l’avons vu, le taux d’un crédit relais est plus important qu’un crédit classique, et ce, même si vous êtes l’acquéreur idéal. Votre consultant Crédit expert saura vous calculer précisément le coût de votre crédit relais mais il y a des frais qu’il ne faudra pas oublier tels que les frais de dossiers ou les frais d’une éventuelle promesse d’affectation hypothécaire.
Il est donc conseillé le plus possible de faire matcher la date d’achat de votre nouveau bien (vous savez, le coup de coeur !) avec la vente de votre bien actuel ! Et ce, si possible, dans les meilleures conditions possibles. Qu’elles soient financières ou dans le temps.
En effet, un décalage de trésorerie est vite arrivé, surtout si entre les deux, vous devez quitter votre logement actuel afin de prendre une location. Car qui dit prendre une location, dit faire l’avance partielle d’une caution pour une maison ou un appartement, prendre en location un garde meubles pendant la période transitoire, etc etc.
L’accompagnement par un consultant Crédit expert au moment de la mise en place de votre plan de financement est donc primordial, car notre expert saura vous aider à optimiser toutes les situations, pour que la mise en place d’un crédit relais ne soit pas plus stressante qu’un prêt immobilier classique.
A noter qu’un crédit relais n’est pas renouvelable, ou une seule fois, si le premier a été souscrit sur 12 mois.
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?
Il n’y a pas de conditions réelles pour obtenir un prêt relais. La seule condition c’est être propriétaire de sa résidence principale et d’obtenir une ou plusieurs estimations de prix de la part d’un agent immobilier du secteur.
Simulation d'un prêt relais : comment faire ?
Le plus simple et surtout le plus efficace, c’est de se rendre dans une agence Crédit expert. En effet, les méthodes de calcul de prêt relais diffèrent d’une banque à une autre et ils est donc compliqué de faire une simulation brute de décoffrage.
Dans tous les cas, si vous vous lancez dans l’optique d’un prêt relais, sachez qu’il vous faudra au minimum deux ou trois estimations de votre bien actuel, de plusieurs professionnels différents. Ce sont ces estimations qui serviront de base de calcul pour la mise en place du relais servant à financer votre future acquisition.
Prêt relais acquisition : qu'est ce que c'est ?
Le prêt relais acquisition est un prêt unique pour financer un nouveau bien immobilier alors que la vente de l’ancien bien est en cours. La banque rachète les anciens crédits, accorde un crédit immobilier classique pour compléter le financement et peut également faire une avance de trésorerie. L’idée est de n’avoir qu’un seul prêt en cours, de rembourser une partie de ce prêt global à la vente du bien (sans IRA) afin de ne retrouver qu’à la fin un seul crédit immobilier, correspondant au nouveau bien.